21 أكتوبر مبادئ الاستثمار العقاري: 10 مبادئ للاستثمار العقاري الناجح
ما هو أهم شيء يجب البحث عنه في العقارات؟ في حين أن الموقع هو دائمًا اعتبار أساسي، فهناك العديد من العوامل الأخرى التي تساعد في تحديد ما إذا كان الاستثمار مناسبًا لك. إليك نظرة على أهم مبادئ للاستثمار العقاري الناجح التي يجب مراعاتها إذا كنت تخطط للاستثمار في سوق العقارات.
مبادئ الاستثمار العقاري الناجح
كما يستخرج الساحر أرنباً من القبعة، يستطيع المستثمر الذكي أن يحصل على ربح أكبر من فاتورة أصغر، ولكن على عكس الساحر، فإن قضية المستثمر ليست سحرية! المستثمر الذكي يدرس السوق ويتخذ القرارات الصحيحة.
ومن الصحيح أيضاً أن الاستثمارات في العقارات ليست متشابهة، فهناك أنواع مختلفة من الاستثمارات على سبيل المثال الاستثمار في:
* المنازل والشقق المعروضة للبيع للسكن فيها
* المنازل والشقق التي يمكنك استئجارها على المدى الطويل
* الشقق الفاخرة كإيجارات لقضاء العطلات
* قطع الأراضي في المناطق ذات الاتجاه الكبير
* صناديق الاستثمار
* المكاتب والمباني التجارية
من الطبيعي أن تثار بعض الأسئلة: كيف يمكنني ضمان أو ضمان ربحيتي؟ أو كيف يمكنني الحصول على أو تحسين العائدات والدخل؟ إلخ…
ورغم أن كل استثمار يختلف عن الآخر، إلا أن الأكثر ربحية واستقرارًا يمكنك التنبؤ به وبمستقبل وربحية العقارات، من خلال مبادئ يجب أن تعرفها لتحقيق النجاح في سوق العقارات وهي:
1. الموقع:
لا يزال المثل القائل “الموقع، الموقع، الموقع” هو السائد ويستمر في كونه العامل الأكثر أهمية لتحقيق الربح في الاستثمار العقاري. القرب من المرافق، والمساحات الخضراء، والمناظر الطبيعية الخلابة، وعامل وضع الحي بشكل بارز في تقييمات العقارات السكنية. يلعب القرب من الأسواق والمستودعات ومراكز النقل والطرق السريعة والمناطق المعفاة من الضرائب دورًا مهمًا في تقييمات العقارات التجارية.
ما الذي تبحث عنه
إن أحد العوامل الرئيسية عند النظر في موقع العقار هو النظرة المتوسطة إلى الطويلة الأجل فيما يتعلق بكيفية تطور المنطقة على مدار فترة الاستثمار. على سبيل المثال، يمكن أن تصبح الأرض المفتوحة الهادئة اليوم في الجزء الخلفي من مبنى سكني في يوم من الأيام منشأة تصنيع صاخبة، مما يقلل من قيمتها. راجع بدقة ملكية المناطق المباشرة التي تخطط للاستثمار فيها والاستخدام المقصود لها.
إنه النقطة الأكثر أهمية عندما يتعلق الأمر بالعقارات وهو يتعلق بالجانب الأكثر أساسية في شراء عقار. من الجيد دراسة الأسواق الناشئة والتشاور مع وكيل عقارات لديه معرفة بالمنطقة، ولا تستثمر في العقارات التي لا تتوفر بها خدمات أو اتصال جيد أو احتياجات أساسية.
عند الحديث عن الموقع فمن الذكاء أن نأخذ في الاعتبار:
* الأمان ومستوى المعيشة
* المستشفيات
* مراكز التسوق / السوبر ماركت
* المدارس
* المطاعم
* بالقرب من عملك
* المعالم الاجتماعية والسياحية
2. خدمات التحضر
إن الحصول على الخدمات العامة أمر حيوي للاستثمار في أي عقار:
* الصرف الصحي
* الشوارع والأرصفة
* الكهرباء
* الوصول إلى المياه النظيفة
* خطوط الهاتف
* الوصول إلى الإنترنت
إذا لم يكن لديهم أي من هذه الخدمات الأساسية، فسوف يكلفك ذلك المزيد من المال أو سيكون عليك الانتظار حتى يصلوا إلى العقار، مما سيؤثر على عائد الاستثمار الخاص بك، فضلاً عن الحاجة إلى التصاريح في حالة رغبتك في تثبيتها، على سبيل المثال، الآبار وأنظمة الصرف الصحي التي بالإضافة إلى المال، فإنها تحتاج إلى الوقت.
3. الأمن
من المستحسن إجراء دراسة للمنطقة لمعرفة ما إذا كانت هناك مخاطر الأعاصير أو الفيضانات أو الانهيارات الأرضية أو أي عامل آخر قد يقلل أو يعرض عائد استثمارك أو الاستثمار بحد ذاته للخطر، على سبيل المثال: عليك الانتباه إلى معدلات انعدام الأمن والجريمة في المنطقة، فغالبًا ما يكون لدى وكيلك العقاري هذا النوع من المعرفة بالمنطقة، مما قد يساعدك على زيادة عائداتك وتجنب الصداع وحتى خسارة الاستثمار.
العقارات الأكثر أمانًا هي تلك الموجودة ضمن مشاريع العقارات والمجتمعات المخططة، نظرًا لأنها مناطق مغلقة، فإنها ستمنحك شعورًا بالمجتمع مع جيرانك ولديها خدمات أمنية على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع، بالإضافة إلى وجود وسائل راحة تجعل إقامتك في المكان أكثر راحة.
من المهم مراعاة العامل الاقتصادي أو المالي للمدينة أو البلد الذي تريد الاستثمار فيه، لمعرفة ذلك، من الجيد أن تسأل نفسك ما إذا كانت هناك مشاريع حضرية خاصة أو حكومية أو اتحادية أو تطوير تجاري أو سكني أو سياحي في المنطقة. وهذا يعطي الثقة والأمان للمستثمر في النمو في الاقتصاد وزيادة الإيجارات لقضاء العطلات والطويلة والمتوسطة الأجل وذلك دون ذكر القيمة المضافة التي ستجلبها هذه المشاريع الكبيرة.
4. تحليل السوق المستهدفة
ينجذب الأشخاص إلى أنواع مختلفة من الاستثمار العقاري. قد تكون الأسرة مهتمة باستئجار منزل لفترة طويلة من الزمن بحثًا عن مساحات أكبر، بينما سيبحث السياح ذوو القوة الشرائية العالية عن شقة فاخرة للاستمتاع بإجازتهم بشكل أفضل من ناحية أخرى، إذا كنت ترغب في استئجار مكاتب، فإن قطاع الأعمال المتنامي يبحث دائمًا عن مرافق جديدة.
من خلال تحليل سوقك المستهدفة جيدًا، يسهل تحديد نوع الاستثمار المثالي لك، ومع ذلك، لتحليل سوقك المستهدفة ومعرفة المكان الذي تريد الذهاب إليه، من الضروري أن تحدد أهدافك الاستثمارية (لكل مستثمر أهداف مختلفة)، هنا بعض الأسئلة التي ستساعدك في تحديد أهدافك كمستثمر:
- هل تريد الاستثمار لرؤية عوائد قصيرة الأجل؟
- أم لديك رأس مال جيد مدخر للتقاعد؟
- هل تتوقع البيع في أسرع وقت ممكن؟
- هل تبحث عن عقار لتأجيره؟ طويل الأجل أو متوسط الأجل أو لقضاء الإجازة؟
- هل تريد استرداد رأس مالك بسرعة؟
- هل تفضل الاحتفاظ بعقارك حتى يحين الوقت المناسب للبيع؟
- هل تبحث عن الاستفادة منه لتحويله إلى فندق بوتيك أو عقار يدر دخلاً كبيراً؟
5. تقييم العقار
يعد تقييم العقار مهمًا للتمويل أثناء الشراء وسعر الإدراج وتحليل الاستثمار والتأمين والضرائب كل ذلك يعتمد على تقييم العقارات.
تتضمن طرق تقييم العقارات المستخدمة بشكل شائع ما يلي:
- نهج مقارنة المبيعات: المبيعات المقارنة الأخيرة للعقارات ذات الخصائص المتشابهة الأكثر شيوعًا ومناسبًا لكل من العقارات الجديدة والقديمة
- نهج التكلفة: تكلفة الأرض والبناء
- نهج الدخل: بناءً على التدفقات النقدية المتوقعة – مناسب للإيجارات
6. غرض الاستثمار وأفق الاستثمار
نظرًا لانخفاض السيولة والاستثمار عالي القيمة في العقارات، فإن الافتقار إلى الوضوح بشأن الغرض قد يؤدي إلى نتائج غير متوقعة، بما في ذلك الضائقة المالية – خاصة إذا تم رهن الاستثمار.
حدد أي من الفئات العريضة التالية تناسب غرضك، ثم خطط وفقًا لذلك:
- الشراء والاستخدام الذاتي: هنا ستوفر في الإيجار وستستفيد من الاستخدام الذاتي، بينما تحصل أيضًا على تقدير للقيمة.
- الشراء والتأجير: يوفر هذا دخلًا منتظمًا وتقديرًا للقيمة على المدى الطويل. ومع ذلك، فإنه أن تكون مالكًا للعقارات سيحتم عليك التعامل مع النزاعات المحتملة والقضايا القانونية، وإدارة المستأجرين، وأعمال الإصلاح، وما إلى ذلك.
- الشراء والبيع (قصير الأجل): هذا بشكل عام لتحقيق ربح سريع من صغير إلى متوسط - العقار النموذجي قيد الإنشاء ويتم بيعه بربح عند الانتهاء.
- الشراء والبيع (طويل الأجل): يركز هذا بشكل عام على تقدير القيمة الجوهرية الكبيرة على مدى فترة طويلة. هذا يوفر بدائل لتكملة الأهداف طويلة الأجل، مثل التقاعد.
7. التدفقات النقدية المتوقعة وفرص الربح
يشير التدفق النقدي إلى مقدار المال المتبقي بعد النفقات. التدفق النقدي الإيجابي هو مفتاح لمعدل عائد جيد على عقار استثماري.
قم بتطوير توقعات للأنماط التالية من الربح والنفقات:
- التدفق النقدي المتوقع من دخل الإيجار (التضخم يصب في مصلحة أصحاب العقارات فيما يتعلق بدخل الإيجار)
- الزيادة المتوقعة في القيمة الجوهرية بسبب ارتفاع الأسعار على المدى الطويل.
- تحليل التكلفة والفائدة للتجديد قبل البيع للحصول على سعر أفضل
- تحليل التكلفة والفائدة للقروض المرهونة مقابل ارتفاع القيمة
8. البناء الجديد مقابل العقارات القائمة
عادةً ما يوفر البناء الجديد أسعارًا جذابة، وخيار التخصيص، ووسائل الراحة الحديثة. ولكنه يشتمل على مخاطر: التأخير، وزيادة التكاليف، والمجهول في الحي الذي تم تطويره حديثًا.
بينما توفر العقارات القائمة الراحة، والوصول السريع، والتحسينات القائمة (المرافق، والمناظر الطبيعية، وما إلى ذلك)، وفي كثير من الحالات، تكاليف أقل.
فيما يلي بعض الأشياء الرئيسية التي يجب البحث عنها عند اتخاذ القرار بين بناء جديد أو عقار قائم:
- راجع المشاريع السابقة وابحث عن سمعة شركة البناء للاستثمارات الجديدة.
- راجع صكوك الملكية والمسوحات الأخيرة وتقارير التقييم للعقارات القائمة.
- ضع في اعتبارك تكاليف الصيانة الشهرية والرسوم المستحقة والضرائب. يمكن أن تؤثر مثل هذه التكاليف بشكل كبير على تدفقك النقدي.
9. الاستثمارات غير المباشرة في العقارات
إدارة العقارات المادية على مدى أفق طويل الأجل ليست للجميع. توجد بدائل تسمح لك بالاستثمار في قطاع العقارات بشكل غير مباشر.
ضع في اعتبارك طرقًا أخرى للاستثمار في العقارات:
- صناديق الاستثمار العقاري
- أسهم شركات العقارات
- صناديق الاستثمار المشتركة وصناديق الاستثمار المتداولة التي تركز على قطاع العقارات
- سندات الرهن العقاري
- الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
10. سوق العقارات بشكل عام
كما هو الحال مع أنواع الاستثمارات الأخرى، من الجيد الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع. تتقلب أسواق العقارات، ومن المفيد أن تكون على دراية بالاتجاهات. من المهم أيضًا الانتباه إلى أسعار الرهن العقاري حتى تتمكن من خفض تكاليف التمويل، إذا أمكن.
ابق على اطلاع بأحدث الاتجاهات والإحصائيات الخاصة بـ:
- أسعار المنازل ومبيعات المنازل (بشكل عام وفي السوق المرغوب)
- الإنشاءات الجديدة
- مخزون العقارات
- أسعار الرهن العقاري
- نشاط التقلب
- عمليات الحجز العقاري
وفي الختام، فإن المبادئ في العقارات الموصوفة في هذه المقالة لم تتغير بمرور الوقت وعلمتنا أين يكمن النجاح. المبادئ هي شيء اتبعناه كبشر لآلاف السنين، لقد كانت موجودة لفترة طويلة لأنها كانت تعمل دائمًا. المبادئ عالمية ولا تتغير أبدًا، ما يتغير هو الأساليب والأشكال والطرق، ولكن المبادئ لا تتغير أبدًا، ولهذا السبب تتبع هذه المبادئ في العقارات التي قدمتها لك مجموعة عبد الرحمن المعيبد شريكك الموثوق في الاستثمار العقاري من خلال مجموعة من العقارات الفريدة التي تضيف قيمة لمستثمرينا وأصولنا والمجتمعات التي نستثمر فيها ونطورها. ويسهم في تحقيق رؤية المملكة العربية السعودية بأن تكون من أفضل دول العالم في النهضة العمرانية والتطور الحضري.